待评估对象为幢写字楼，占地面积为500平米，建筑面积2000平米;月租金为60000元，设定建筑物的还原率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原率为8%，房产税、土地使用费、修缮管理费等各种费用总计为10000元一年，建筑物价值依成本法求得为100000元。要求:(1)试运用收益法估算该写宇楼所占基地的纯收益12)式对英建鼓盛50的使用权价格、建筑基地永靖使用权价格万宇楼的陆牧温山建筑物鲍牧益和建筑基地(土地)纯收益其同构成题日中已知建筑物的价值，

某房地产公司于2018年6月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2020年6月在此地上建成建筑物B，造价为1200元/平米，其经济耐用年限为55年，该类建筑重置价格为1500元/平米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平米，土地及建筑物资本化率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。根据上述资料评估该宗地2022年6月的土地使用权价格。(其中年金现值系数(P/A5%，46)=[1-(1+5%)46]/5%=17.8801，计算结果保留2位小数)

某待评估房地产为一座出租写字楼，土地总面积为5000平方米，建筑总面积60000平方米，于2008年建成并出租，平均每月租金为300元/平方米，空置率为10%，管理费1800万元/年，房产税、营业税金及附加为租金收入的18%，保险费为700万元/年，钢筋混凝土结构，土地使用年限为40年，从2004年1月7日开始计算，土地使用权到期时，房地产残值为700万元。试评估该房地产2009年1月10日价格，资本化率为12%。

茉房地产公司于2014年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，井于2016年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12.000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写宇楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写宇楼在

某待评估对象为一幢写字楼，占地面积为500平米，建筑面积2000平米月租金为60000元，设定建筑物的还原率为10%，尚可使用年限为50年土地还原率为8%，房产税、土地使用费、修缮管理费等各种费用总计为端]180000元一年，建筑物价值依成本法求得为1500000元。要求：（1）试运用收益法估算该写字楼所占基地的纯收益（2）试计算建筑基地50年的使用权价格、建筑基地永续使用权价格【解题提示】:写字楼的纯收益由建筑物纯收益和建筑基地（土地）纯收益共同构成题目中已知建筑物的价值，同学们可以思考如何求得建筑物的纯收益

被评估写字楼，土地使用权于2017年11月8日取得，土地使用权年限50年。2019年11月8日建成写字楼，建筑费为每建筑平方米4000元，建筑面积10万平方米。经济寿命60年。写字楼拟对外出租，租金水平预计为每月每建筑平方米120元，出租率为90%，年管理费及税金为年租金的20%，年维修费和保险费为建筑费的2%。房地产报酬率为9%。评估基准日2022年11月8日。(P/A,9%，45=10.8812。要求计算：（1）年总收入；（2）年总费用；（3）年净收益；4.收益，期限五，该写字楼的评估值