嗨~：回复孺子牛老师 用固定资产来核算吗

嗨~：回复孺子牛老师 开发时用什么科目核算

孺子牛老师：回复嗨~如果开发时作为在建工程（房地产企业作为开发成本），完工收转入固定资产（房地产企业是开发产品），然后打算出租了转入投资性房地产。

嗨~：回复孺子牛老师 租来的集体土地修房，用开发成本吗

孺子牛老师：回复嗨~租来的，按固定资产核算。

嗨~：回复孺子牛老师 为什么不用开发成本呢

嗨~：回复孺子牛老师 修好了还要租出去再卖出去的

孺子牛老师：回复嗨~土地不是自己的，不能卖吧！租来土地建房子，无权出售的。 房地产企业买了土地，然后盖房子，卖出去，用开发成本。

嗨~：回复孺子牛老师 可以出售，那这种也计入开发成本吗

孺子牛老师：回复嗨~能出售，属于商品房，可以作为开发成本。但是我觉得这样不合法（个人意见）

嗨~：回复孺子牛老师 这种房子要交土地增值税吗

孺子牛老师：回复嗨~卖房子，要交土地增值税的。

馨：回复江老师 谢谢江老师 公司出让的土地 以前是个酒店 在核算土地增值税时是分两部分核算土地成本的 1、土地成本（拿土地的成本） 2、地上的酒店（是根据审计评估的价值）两部分确定的 是这样操作对吗

江老师：回复馨可以这样的操作，你们是受让方，是原来的销售土地及房产的企业交土地增值税。

2463024587：回复邹老师 已经确认了收入，就不存在预缴了 以前交过的是不是要冲回？

邹老师：回复2463024587你好，如果没有预收账款，这里就不需要填写了 以前交过的需要冲回

2463024587：回复邹老师 但是本期不能填负数冲回，怎么办

邹老师：回复2463024587你好，有调增栏次，也有调减的

2463024587：回复邹老师 没有啊

邹老师：回复2463024587你好，是附表，而是这个主表

JNJC：回复邹老师 现入于预售阶段还未确认收入，什么时点预收账款需转入主营业务收入？

邹老师：回复JNJC你好，就是销售房屋的时候确认收入

JNJC：回复邹老师 您的销售房屋是指具备哪些条件？

邹老师：回复JNJC你好，就是开具房屋销售发票或房子完工销售的时候

JNJC：回复邹老师 何时可以开具房屋销售发票？此处的发票是指开具什么税率的什么发票？

邹老师：回复JNJC你好，就是销售房屋的时候开具发票 一般纳税人是按11%的税率开具

JNJC：回复邹老师 什么时候开具11％税率的发票，预售阶段开具的是不征税的发票？

邹老师：回复JNJC你好，就是销售房屋的时候开具的发票是11%的

JNJC：回复邹老师 此处如何确认销售？

邹老师：回复JNJC你好，根据开具的发票不含税金额确认 收入

JNJC：回复邹老师 确认收入的条件是什么？

邹老师：回复JNJC销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 　　（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 　　判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。 　　（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 　　在通常情况下，企业售出商品满足上述（一）和（二）条件的，通常应在发出商品时确认收入。如果商品所有权上的主要风险和报酬没有转移，销售交易不能成立，不能确认收入，例如售后租回。 　　（三）相关的经济利益很可能流入企业 　　极小可能：0＜可能性≤5% 　　可能：5% ＜可能性≤ 50% 　　很可能：50% ＜可能性≤ 95% 　　基本确定：95% ＜可能性＜100% 　　如果企业根据以前与买方交往的直接经验判断买方信誉较差，或销售时得知买方在另一项交易中发生巨额亏损、资金周转十分困难，就不应确认收入。 　　（四）收入的金额能够可靠地计量 　　（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量

JNJC：回复邹老师 想请教商品房收入的确认条件？麻烦老师能否细致讲解一下？

邹老师：回复JNJC你好，也是上面这五个条件，没有什么特殊的 你不明白的地方是？

JNJC：回复邹老师 房地产企业在实现那些条件（比如取得什么证书、工程进展到何种状态）时，可以确认收入？

邹老师：回复JNJC你好，房屋竣工验收了可以对外销售了，而且实际对外销售了就可以确认收入的

JNJC：回复邹老师 那么预售阶段收的款项该什么时候确认为收入？

邹老师：回复JNJC你好，就是实际销售房屋，开具房屋销售发票的时候

JNJC：回复邹老师 那么收到预售款就确认收入了？

邹老师：回复JNJC你好，不是的，收到预售款做预收账款处理的 符合上述5个条件才可以确认收入的

JNJC：回复邹老师 那么房产企业具体有哪些确认的指标？

邹老师：回复JNJC　（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 　　（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 　　（三）相关的经济利益很可能流入企业 　　（四）收入的金额能够可靠地计量 　　（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量 你好，就是这五个条件，这个是会计上对收入确认条件的规定

JNJC：回复邹老师 能否解析一下针对房产的具体情况该如何判定？

邹老师：回复JNJC你好，比如房屋建造好了，把房交给业主了

JNJC：回复邹老师 能否给一些具体指标？不用比如？

邹老师：回复JNJC你好，这个不是通过什么指标，而是根据实际情况判断 比如向业主交付 房子，给到钥匙

JNJC：回复邹老师 那出现什么情况时确认收入？

邹老师：回复JNJC你好，就是交付房屋给业主的时候确认收入

JNJC：回复邹老师 税务上也是这么确认吗？

邹老师：回复JNJC你好，税务只是少了一个成本能够可靠计量

JNJC：回复邹老师 那税务方面什么时候确认收入？

邹老师：回复JNJC你好，税务只是少了一个成本能够可靠计量 其他确认条件是一样的

JNJC：回复邹老师 那不就是还不能确认收入，那税务什么时候确认收入？

邹老师：回复JNJC你好，税务确认收入条件 （一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 　　（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 　　（三）相关的经济利益很可能流入企业 　　（四）收入的金额能够可靠地计量

爱哭泣的向日葵：回复小小刘老师 给个公式啊老师

小小刘老师：回复爱哭泣的向日葵增值税：预收账款（不含税金额）*3%， 土地增值税：预收账款（不含税金额）*2%/1.5%/1% 具体看你当地的预交比例和房产类型。

爱哭泣的向日葵：回复小小刘老师 意思是说销售房子时要交2个增值税吗

小小刘老师：回复爱哭泣的向日葵你好，销售房子的时候要预缴增值税和土地增值税。土地增值税是一个税种哈，跟增值税是完全不一样的税哈。

钱锦凯：回复玲老师 两者区别是什么？

玲老师：回复钱锦凯科目有差异  核算有差异，选择哪个就按哪个做账 现在多数是用准则 了 不是制度

???? 寻梦???? ????：回复郭老师 那请问？预计毛利额是否考虑减去税金呢？如:附加税、土地增值税、印花税等？

郭老师：回复???? 寻梦???? ????不考虑其他税费。