核定征收土地增值税，房开企业还能享受20%加价扣除吗？还能享受普通标准住宅增值率不超过20%免征税收优惠吗？

您好，核定征收土地增值税时，房开企业不能享受 20% 加价扣除，因为 20% 加价扣除得在能准确算出买地钱和建房成本的查账征收方式下才能用，而核定征收是因为企业账算不清，税务机关直接定个方法算税，没法按实际成本加计 20% 扣除；但房开企业能享受普通标准住宅增值率不超过 20% 的免征税收优惠，比如税务机关核定某普通住宅项目收入 120 万元、扣除项目金额 100 万元，算下来增值额就是 120-100=20 万元，增值率就是 20÷100×100%=20%，没超过 20%，就可以免征土地增值税。

我记得说过核定征收土地增值税的房开企业，不能享受任何减免税优惠啊

 您好，1. 核定征收土地增值税的房开企业，通常不能享受20%加价扣除，但并非完全不能享受任何减免优惠。 2. 符合“普通标准住宅、增值率不超过20%”条件的，多数情况下可享免征优惠，但部分地区（如深圳）规定核定征收项目不得享受任何减免，具体需看当地政策。

还有董老师，上次你告诉我清算后再转让房地产的。确认在转让房产的扣除项目金额的方法是: 用清算时确认的单位面积清算成本✘清算后再转让面积-清算时扣除的税金及附加➗清算时确认的已售面积✘清算后再转让面积-清算后再转让的税金及附加，这样对吧？

 哦哦，我找不到这个回答了，我后面是不是粗心写错了，是加上吧。调整税金及附加： 先扣减 “清算时已扣除的税金及附加中，对应本次再转让面积的部分”（计算方式：清算时总扣除税金及附加 ÷ 清算时已售总面积 × 本次再转让面积），避免重复扣除。 再加上 “清算后再转让房产时，实际缴纳的新税金及附加”（如增值税附加等），这部分是本次转让新增的合理扣除项。

现在我的问题是清算确认的单位建筑面积成本费用到底怎么算?基数是否包括税金及附加和加计20%扣除，除以的是清算时的已售面积还是可售面积