房地产企业在预售房子时收的预收账款计提的税金及附加是在当期确认还是等项目完成确认收入时再确认？

您好，房地产企业在预售房子时收到预收账款，要先预缴增值税，计算公式为：预收款/(1%2B9%)*3%，比如收到100万元预收款，就预缴1000000/(1%2B9%)*3%＝27522.94元增值税；然后按这个预缴增值税金额计提城建税、教育费附加和地方教育费附加，比如分别按7%、3%、2%计算，附加合计＝27522.94*(7%%2B3%%2B2%)＝3302.75元，这部分在当期就要确认进 税金及附加 科目；而土地增值税预售阶段也按预征率比如2%预缴，100万预收款预缴1000000/(1%2B9%)*2%＝18348.62元，但这部分不计入当期费用，而是先计入开发成本，等项目完工交付、确认收入时，再从开发成本结转到 税金及附加 ，所以结论是：附加税费随预缴增值税在当期确认，土地增值税等到确认收入时再确认。

老师 这个政策依据文件是哪个？营改增之前的也适用吗

 您好，营改增后的政策依据是财税〔2016〕36号文件，规定预售时按预收款÷(1%2B9%)×3%预缴增值税，再按预缴增值税金额×附加税率算出城建税、教育费附加等，在当期计入税金及附加；土地增值税按预征率预缴但不进当期费用，先放开发成本，等交房确认收入时才转入税金及附加；营改增之前是收预收款就交营业税，附加也当时确认，和现在不一样，所以老政策不适用现在这套做法。

那营改增之前的税金是怎么做的？

交预收款缴纳营业税，是不是交完当期就计提到税金及附加中核算呢

 您好，营改增之前，房地产企业收到预收款就要确认营业收入，按预收款金额×5%的营业税税率直接计缴营业税，同时以营业税为基数计算城建税、教育费附加等一并缴纳，这些税金都在收到预收款当期计入“营业税金及附加”，也就是税金和收入同步确认，不像现在增值税是预缴不确认收入。

税金和收入同步确认？那是预缴了税款就需要将预收账款转到收入吗？那开发票的时候呢

 您好，不是，预缴税款不等于确认收入；营改增之前，房地产企业收到预收款时虽然要交营业税及附加并计入“营业税金及附加”，但收入仍按完工进度或交房时才确认，也就是税金当时计提缴纳，但预收账款不马上转收入，而是等到房屋交付或符合收入确认条件时才将预收账款转为主营业务收入；开发票方面，如果提前开具全额发票，则税务上可能要求当期确认营业税收入，否则仍按预收款处理，所以开票时间会影响纳税义务发生时间，但会计上仍以交房为准确认收入。

哦哦 老师 您看是不是这样 在10年5月收到预收款10万 计提营业税5000元 附加税600元 那5月份就需要计提税金及附加5600元 13年4月开具发票10万元 是不是借预收账款10万元 贷主营业务收入10万元？那此时确认收入了，营业税要怎么交呢

 您好，是的，2010年5月收到预收款10万元时，要计提营业税5000元（10万×5%）和附加税600元，当月就确认税金及附加5600元；到2013年4月开具发票10万元时，会计上借：预收账款10万元，贷：主营业务收入10万元，此时正式确认收入，但不再重复交营业税，因为之前已按预收款逐步或一次性申报缴纳了营业税，开票只是确认纳税义务完成，税务上以开票或收款孰早原则判断纳税时间，若此前已缴清，则开票时不需再补税，只需将累计已缴的营业税及附加从“应交税费”结转至“营业税金及附加”，确保收入与税金配比。额就清零了。

老师 这个意思是当期只是缴纳营业税金不结转 什么时候开发票了什么时候结转营业税金及附加？

 您好，不是。在营改增前，收到预收款时就要计提并缴纳营业税及附加，同时当期就计入“营业税金及附加”科目，也就是税金在预收时就确认费用，不需要等到开票；开票时并不重复计提税金，也不再结转“营业税金及附加”，只是确认收入实现，会计分录是借预收账款、贷主营业务收入；已缴的营业税早就记在当期损益里了，后续开票不涉及税金的重新结转，只是税务上确认纳税义务完成。简单说：收钱就计税、计费、交税；开票只确认收入，不调整税金。

哦哦 明白了 老师还有一个问题关于成本确认时点的问题 当期收到对方开来的发票，也给对方付款了 是在当期确认开发成本还是后期确认

 您好，当期收到发票并已付款，只要成本对应的工程或服务已经实际发生（比如已施工、已验收或达到合同约定进度），就应在当期确认开发成本，不论款项是否支付；根据权责发生制原则，成本确认的关键是“经济业务是否发生”，而不是付款时间。所以，发票已到、付款完成，说明条件齐全，必须在当期计入开发成本，不能滞后到以后期间。房地产开发企业尤其要注意，开发成本归集要准确反映项目进度，避免延迟确认导致成本跨期失真。

好的 老师 那税金及附加的计提和成本的归集有相应的政策文件可以提供一下吗

还有一个问题，开来的发票计入开发成本或者是管理费用对实际有影响吗

 您好，关于税金及附加计提和成本归集，主要依据是《企业会计准则第14号—收入》《企业会计准则第1号—存货》以及财税〔2016〕36号、国税发〔2009〕31号文（《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》），其中明确：税金在纳税义务发生时计提，房地产预售阶段营业税时代按预收款计缴并计入“营业税金及附加”；开发成本按权责发生制归集，只要支出与项目直接相关且已发生，凭发票等凭证在当期计入开发成本。至于发票计入开发成本还是管理费用，影响很大：进开发成本能随销售逐步结转为计税成本，影响土地增值税扣除和所得税税前扣除；进管理费用则当期一次性扣除，不能参与未来项目成本分摊，可能导致土地增值税少扣、多缴税，因此必须根据费用性质准确划分，不能随意入账。

好的 老师 我理解了 我下次再有问题时怎么能直接联系到您帮我解答