老师，问个问题，关于地价的问题，像我们公司的项目，大约在10年前拿的地，分了三期开发，第三期就是营改增后开发的，那到时候算销项税的时候，是不是可以用全部价款+价外费用-地价款及拆迁安置补偿款，如果是的话，这个地价该怎么确定，按分批开发的面积给带出来吗？

你好，同学，可以这样计算增值税，土地按当时拿地的价格进行分摊计算处理

是的，按分批开发的建筑面积来分摊

可以的，土地价格按实际拿地的金额进行分摊计算处理。

问题1：契税的计税依据 根据《中华人民共和国契税法》第四条，契税的计税依据确实包括土地使用权互换、房屋互换时的价格差额。在实物补偿的情况下，如果涉及土地使用权或房屋的互换，契税的计税依据应当是互换的土地使用权或房屋价格的差额。而货币补偿的情况，契税通常是基于全额征收的，因为有实际的货币支付发生。 对于房地产企业承受拆迁补偿时和被拆迁人在办理不动产证时，契税的计税依据应当根据上述规定进行确定。具体计算方式可能还需要考虑当地的税务政策和具体规定。 问题2：拆迁费用中涉及的增值税及与契税的关系 拆迁补偿款不属于企业经营收入，因此无法抵减增值税计税销售额。增值税的计算和缴纳通常是在交易完成后进行，而契税的缴纳则是在产权转移时。货币安置和实物安置在增值税处理上可能会有所不同，但拆迁补偿款本身都不能直接抵减销项税额。 问题3：发票开具问题 发票的开具应当遵循《中华人民共和国发票管理办法》的规定。一般来说，发票的开具金额应当是交易的全额，包括货币补偿和实物补偿的价值。对于涉及差额的互换交易，可能需要特别处理。备注栏通常需要注明交易的性质、涉及的不动产信息、补偿方式等相关内容，以确保交易的透明性和合规性。

同学你好 １.土地局收的，给你开收据，可以扣除 ２.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据 ３.　土地征收应当严格按照法律程序签订征地补偿协议具体程序为： 　　一、市、县国土资源局在被征用土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征用土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。 　　二、市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。 　　村委会或村民对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，市、县国土资源局或被征地所在的乡镇政府，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。 　　三、市、县国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。 　　四、被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容按照村民大会或者村民代表大会议事程序等民主程序作出决议。 　　村委会作为被征收主体的，签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。 ４.各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国土资源厅（局）、中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，副省级城市中心支行： 　　2007年以来，各地认真落实《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）精神，规范土地出让收支管理取得了积极成效。但是，一些地方也反映，目前各地土地成交价款与相关税费关系不统一，在一定程度上影响了土地出让收支的规范管理。为理顺土地成交价款和相关税费的关系，进一步规范相关资金缴库行为，现就有关事项通知如下： 　　一、明确土地成交价款的内涵 　　土地成交价款是政府以土地所有者的身份取得的非税收入，是土地使用者为取得土地使用权而支付的费用，是政府土地所有权在经济上的实现，与国家作为社会管理者凭借政治权力（行政权力）取得的税收、政府性基金、行政事业性收费等收入不同，应当区别对待，严格征收管理。 　　二、理顺土地成交价款与税款的关系 　　契税、耕地占用税等税款应当按照有关规定及对应的政府收支分类科目，分别缴入地方国库，不得与土地成交价款混库。 　　由市县人民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税的，所需缴纳的税款可以通过土地出让支出预算予以安排；已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。由农用地转用审批文件所标明的建设用地人缴纳耕地占用税的，所缴税款不列入土地成交价款。 　　三、理顺土地成交价款与相关政府性基金、行政事业性收费的关系 　　市县人民政府及其相关部门为征收土地、进行土地前期开发、开展土地出让已缴纳的政府性基金和行政事业性收费，一律纳入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。市县人民政府及其相关部门缴纳上述政府性基金和行政事业性收费，可以通过土地出让支出预算予以安排。 　　由土地受让人承担的政府性基金和行政事业性收费，如城市基础设施配套费、土地登记费等一律在土地成交价款之外单独收取，并按照有关规定及对应的政府收支分类科目，缴入国库，不得与土地成交价款混库。 　　市县人民政府缴纳新增建设用地土地有偿使用费，必须通过土地出让支出预算安排。各地不得在土地出让环节从土地成交价款之外另行收取新增建设用地土地有偿使用费。 　　四、理顺土地成交价款与经营服务性收费的关系 　　市县国土资源管理部门为出让土地而向中介机构支付的各种经营服务性成本费用，如土地评估费、交易服务费、公告费等，一律纳入土地出让底价，不得在土地成交价款之外另行收取。上述费用可以通过土地出让支出预算予以安排。 　　土地受让人向中介机构支付的经营服务性费用，不得与土地成交价款一并收取。 　　各地要认真执行本通知的规定，加强土地成交价款管理，规范相关资金缴库行为，避免土地成交价款和相关税款、政府性基金和行政事业性收费收入混库。 财政部 国土资源部 中国人民银行 二00九年十二月三十一日