兰酱：回复朴老师 不是问进项税，是问土地增值税计算时，这个评估费能不能计入成本中扣除

朴老师：回复兰酱不论是增值税专用发票，还是增值税普通发票，都可以在所得税计算时，作为所得额的扣除成本。

兰酱：回复朴老师 老师，土地增值税和增值税是两个税种，我问的是土地增值税，4级超率累进税率的税，不是你说的增值税

朴老师：回复兰酱　依据财税[1995]48号第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

兰酱：回复朴老师 1995年的文件，现在还适用吗？

朴老师：回复兰酱纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除

朴老师：回复兰酱你好，请看我后面给你回复的这个哦

小小霞老师：回复靓丽的乌龟甲公司于2016年1月1日以现金300万元取得乙公司20%股份，能够对乙公司施加重大影响。取得该项投资当日，乙公司可辨认净资产公允价值为2000万元，账面价值1600万元，差异为一项无形资产评估增值导致。该无形资产尚可使用10年，按直线法进行摊销。2016年6月，乙公司将其成本为120万元的某商品以180万元的价格出售给甲公司，甲公司将取得的商品作为存货。至2016年12月31日，甲公司尚有30%的该存货尚未对外出售。至2017年12月31日，该存货全部对外销售。乙公司2016年度实现净利润900万元，2017年实现净利润800万元。假定甲公司有全资子公司丙公司，需编制合并报表，不考虑所得税的影响。 一、 甲公司的长期股权投资账面成本是多少？答：400万元 取得投资当日，甲公司对乙公司的初始投资成本为300万元，然而，当日甲公司占乙公司可辨认净资产公允价值的份额为2000万元*20%=400万元，此时需要对初始投资成本进行调整，调整后的长期股权投资成本为400万元，差额100万元计入当期营业外收入。 容易忽视的知识点1：权益法核算下，初始入账成本要评估调整。 二、 甲公司2016年期末应确认对乙公司的投资收益金额为多少？答：168.4万元 初始购买时的资产评估增值对2016年度净利润的影响为：-(2000-1600)/10 = -40万元； 内部交易未实现损益对2016年度净利润的影响为：-(180-120)*30%=-18万元； 2016年度调整后净利润=900-40-18=842万元； 应确认的投资收益=842*20%=168.4万元 容易忽视的知识点2：在权益法核算下，确认被投资单位的损益前需要调整：1、投资时被投资单位可辨认净资产公允价值与账面价值的差额对当期损益的影响(即初始购买时的资产评估增值影响);2、投资企业和被投资企业内部交易损益中未实现部分(顺、逆流交易下的未实现损益)。 三、 甲公司2017年期末应确认对乙公司的投资收益金额为多少？答：155.6万元 初始购买时的资产评估增值对2017年度净利润的影响为：-(2000-1600)/10 = -40万元； 以前年度内部交易未实现损益实现后对2017年度净利润的影响为：(180-120)*30%=18万元； 2016年度调整后净利润=800-40+18=778万元； 应确认的投资收益=778*20%=155.6万元 容易忽视的知识点3：对以前年度已抵销的未实现损益，如果后期实现了，需要再次调整(重新加回来)。

小小霞老师：回复靓丽的乌龟可以参考下这道例题

bbddmanm：回复zinc老师 我想咨询一下，房地产公司以土地评估作价3亿元投资于其全资房地产子公司(土地成本2.5亿元，其全资子公司注册资夲1000万元，认缴未实缴，土地投资后，于次月进行了股权转让，转让80%的股权给某公司，请问投资公司和被投资方如何账务处理？投资方企业所得税如何确认？

zinc老师：回复bbddmanm被投资公司仅在收到土地投资时 确认 借无形资产-土地使用权 3亿 贷 实收资本 资本公积 原投资方转让80%股权 借 银行存款 /资产 （实际收到的款项或资产） 贷 长期股权投资 31000*0.8 投资收益（如果实际收到资产的金额小于长投成本计入借方）

bbddmanm：回复zinc老师 好，多谢老

zinc老师：回复bbddmanm不客气 另外 作为非货币性资产投资业务形成的所得 可在5年内分期缴纳，而且 如果5年内转让股权的 则要停止递延

bbddmanm：回复zinc老师

zinc老师：回复bbddmanm是的 可以如此做账

bbddmanm：回复zinc老师 老师，辛苦了，您看我这个处理对吗？

zinc老师：回复bbddmanm按照你题目的意思 如果土地作价入股的应形成的是实收资本科目，不过这也要看协议具体内容，其他处理没问题

bbddmanm：回复zinc老师 老师，房地产以土地及地上建筑物在建工程投资，在建工程受25%的投资比例限制吗？

bbddmanm：回复zinc老师 是土地作价入股，但子公司注册资本只认缴了1000万元

zinc老师：回复bbddmanm我只了解 外资入股某些特殊行业会有投资比率限制 房地产行业应该没有

bbddmanm：回复zinc老师 好的，谢谢

恍若晨曦：回复dizzy老师 对，就是购买时账面价值和公允价值不一致。为什么第二年算投资收益还要再减一次

dizzy老师：回复恍若晨曦你这种折旧计提的，折旧年限之内计算投资收益时都要调整的

dizzy老师：回复恍若晨曦学员您好，有什么问题可以继续问的

蒋飞老师：回复小鱼儿2.把母公司投资部分抵消就可以了

小鱼儿：回复蒋飞老师 老师，是直接按照改制增值后的抵销吗？

蒋飞老师：回复小鱼儿母公司所有者权益增值，与投资子公司合并不矛盾的

小鱼儿：回复蒋飞老师 但是会出现抵销不平，剩余的怎么办呢，是否可以放在实收资本里呢

蒋飞老师：回复小鱼儿可以记入实收资本或资本公积

飞雪：回复朴老师 土地是租赁的老百姓的，在租赁的土地上建的厂房也可以评估吗？

飞雪：回复朴老师 开发票开什么发票，要交些什么税金？

朴老师：回复飞雪那不用，你有租金合同就行

朴老师：回复飞雪还要有租金发票哦

飞雪：回复朴老师 咋个每个老师回答不一样，有老师回答租赁的土地建设厂房办不了产权，不能作为固定资产核算，评估不了

朴老师：回复飞雪租的就是不用评估，你要是把这个租的投资，那你要有租赁费发票和合同

飞雪：回复朴老师 那这个厂房就不能评估价格后作为股东实物投资成了？

朴老师：回复飞雪那你建这个厂房建成后能有发票吗？或者房产证